Ипотека до брака – как делится недвижимость после развода

Закон ясно говорит, что имущество, приобретенное гражданином до заключения брака, не подлежит разделу после развода. Купил мужчина автомобиль до свадьбы, значит, после развода жена не может на него претендовать, так как по факту автомобиль не является совместно нажитым имуществом.

Но ситуация немного иная, если речь идет об имуществе, приобретенном в кредит. Ипотека – кредит на покупку жилья. Ситуация такова, что здесь при разводе делится не только недвижимость, но и непогашенный долг.

Как делится квартира, если кредит оформлялся до брака

В большинстве случаев ипотеку оформляют именно семейные пары, хотя никто не запрещает приобретать жилье в кредит отдельным лицам. Поэтому ситуация, когда один из супругов уже имеет заем, не такая уж и новая.

Также ипотеку может получить и пара в гражданском браке. С недавнего времени банки стали выдавать таким людям займы при условии, что мужчина и женщина оформляют долевую собственность на покупаемое жилье.

Как уже говорилось, если имущество куплено до брака, то оно не является совместно нажитым и, соответственно, не делится после развода.

Однако закон здесь касается больше того имущества, которое куплено за личные средства гражданина. Например, если бы мужчина купил жилье до брака не в кредит, то жена после развода никак не претендует на это имущество, если не было нюансов в брачном контракте.

Как делится ипотечная квартира после развода

Но в данном случае речь идет об ипотеке. Появляется тонкость: после заключения брака погашение долга по уже имеющемуся кредиту идет из общего бюджета. Супруги женаты, оба работают, оба тратят деньги на общие нужды, в том числе и на погашение кредита. Выходит, фактически оба после заключения брака имеют равные права на квартиру, но в разных долях.

Даже не имеет значения, кто перечисляет деньги в счет погашения долга. Теоретически один из супругов может доказать, что даже во время брака он тратил на погашение исключительно свои деньги. Например, бабушка завещала на имя заемщика 1 000 000 рублей, которые он направил на погашение ипотеки. Но на практике все же такие ситуации встречаются редко.

Вывод: если кредит погашается из семейного бюджета, то это считается основанием для получения определенных долей после развода.

Однако обязательно нужно учитывать, что доли будут разными. Сумма или доля второго супруга после развода равна финансовым средствам, которые он потратил на оплату кредита. К примеру, мужчина купил квартиру в ипотеку и гасил ее 5 лет, а потом женился. Далее супруги жили вместе 3 года и развелись. Жена сможет получить долю, равную половине затраченных денег на погашение за 3 года в браке. Тут важно сохранят чеки и квитанции для подтверждения факта внесения платежей.

Возможно 4 исхода:

  • Ипотека будет признана долгом одного из супругов, кто и оформил кредит до брака. Но в таком случае заемщик обязан в пользу второго супруга выплатить компенсацию в размере понесенных им расходов на погашение во время брака. Причем если это не произойдет добровольно, то можно потребовать компенсацию через суд.
  • Раздел недвижимости. Квартира делится на соответствующие доли, сам заем переоформляется на каждого из супругов. В итоге они гасят каждый свой кредит.
  • Бывшие супруги продолжают вместе гасить кредит, получая после погашения соответствующие доли в собственность.
  • Досрочное погашение. Тут в игру вступает банк, требуя погасить кредит досрочно.

Если квартира покупалась в новостройке

Бывают ситуации, когда один из супругов вкладывается в строительство, а дом сдается в эксплуатацию уже после заключения брака. Тут при разводе нужно учитывать:

  • Право собственности на квартиру выдается только после сдачи объекта.
  • Если объект был сдан после заключения брака, то квартира считается совместно нажитой даже в случае, если кредит оформлялся до брака.
  • Второй супруг имеет право на половину квартиры, даже если первый взнос делал заемщик.

Интересно и то, что через суд можно добиться своей доли в случае, если развод состоялся до сдачи новостройки в эксплуатацию.

Виды компенсации второму супругу аналогичны. Только вместо варианта с досрочным погашением предусмотрен вариант с продажей готовой квартиры и разделом денег в соответствующих затратам долях.

Судебная практика

Далеко не всегда бывшие супруги находят общий язык при разделе имущества, особенно когда речь идет об ипотеке, оформленной до брака. При несогласии один из супругов имеет право подать иск в суд.

Подача идет в районный суд, где зарегистрирована недвижимость. Обязательно следует приложить документы, подтверждающие позицию стороны, т. е. чеки о внесении платежей, квитанции. Далее назначается слушание, где будет вынесено решение.

Рекомендуется обратиться к юристу, чтобы увеличить шансы на положительный исход дела. Также специалист сможет грамотно составить иск по стандартам гражданско-процессуального судопроизводства. В нем указываются реквизиты отдела суда, описание квартиры, сведения о сторонах, требования по разделу и т. д.

Решение суда зависит от разных обстоятельств. Во-первых, кем было куплено жилье в ипотеку, и кто сделал первый взнос. Во-вторых, в какой степени второй супруг участвовал в погашении кредита. В-третьих, будут устанавливаться источники денег, которые шли на погашение кредита. Также учитывает наличие несовершеннолетних детей.

Как уже говорилось, доказать факт погашения ипотеки из семейного бюджета довольно реально. Поэтому суд, скорее всего, предложит заемщику выплатить компенсацию в пользу второго супруга и закрыть вопрос.

Важно: суд всегда будет учитывать мнение кредитора (он же залогодержатель). А банк почти всегда против деления квартиры и перезаключения договора кредитования. Возражение со стороны кредита может оказаться в суде решающим фактором.